WEG-Recht: BGH ändert seine Rechtsprechung zum Einheitswertbescheid;

Dass die für einen Beitritt der Wohnungseigentümergemeinschaft zu einem Zwangsversteigerungsver-fahren verlangte Wertgrenze von 3 % des Einheitswerts überschritten ist, kann dadurch bewiesen werden, dass die Forderung 3% des rechtskräftig festgesetzten Verkehrswerts des Versteigerungsobjekts übersteigt. BGH - Beschluss vom 02.04.09 (V ZB 157/08:

Entscheidungsbesprechung vom 12.05.09 - Miet- und WEG-Recht von Hans-Joachim Weber, Vors. Richter am LG Konstanz -

Leitsatz

Dass die von § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG für einen Beitritt der Wohnungseigentümergemeinschaft zu einem Zwangsversteigerungsverfahren im Rang von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG verlangte Wertgrenze von 3 % des Einheitswerts überschritten ist, kann dadurch bewiesen werden, dass die Forderung wegen der der Beitritt beantragt wird, 3% des rechtskräftig festgesetzten Verkehrswerts des Versteigerungsobjekts übersteigt.
 

Ausgangsfall
Dem Schuldner gehört eine Eigentumswohnung. Auf Antrag der Wohnungseigentümergemeinschaft (Beteiligte 1) ordnete das Amtsgericht am 18.06.2007 die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums wegen einer persönlichen Forderung von 8.367,51 € zuzüglich Zinsen an. Die Beteiligte zu 2 trat dem Verfahren wegen dinglicher und persönlicher Ansprüche in Höhe von 69.535,70 € zuzüglich Zinsen und Kosten bei. Mit Beschluss vom 25.02.2008 setzte das Amtsgericht den Verkehrswert des Wohnungseigentums auf 54.000 € fest. Der Beschluss wurde rechtskräftig. Mit Schriftsatz vom 07.07.2008 hat die Beteiligte zu 1 beantragt, ihren Beitritt zu dem Verfahren in der Rangklasse von § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG wegen titulierter Hausgeldforderungen aus den Abrechnungen für die Jahre 2005 und 2006 in Höhe von 1.718,78 € bzw. 720,00 € zuzulassen.
 

Problem:
Die Wohnungseigentümergemeinschaft betreibt die Zwangsversteigerung wegen einer persönlichen Forderung aus Rangklasse 5. Ein weiterer Gläubiger hat eine Forderung, die den Verkehrswert des Wohnungseigentums übersteigt. Zur Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nr. 2 müssen die dort genannten Beträge die Höhe des Verzugsbetrags nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG (3 % des Einheitswerts) übersteigen und dies ist glaubhaft zu machen.
Das Beschwerdegericht meint, das Überschreiten der Wertgrenze von § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG könne nur durch Vorlage des Einheitswertsbescheids nachgewiesen werden. Dem ist der BGH nicht gefolgt. In seiner überraschenden Entscheidung hat er die Meinung vertreten, der Nachweis könne dadurch geführt werden, dass die Forderung wegen der der Beitritt beantragt wird, in der Weise glaubhaft gemacht werden kann, dass die Forderung 3 % des rechtskräftig festgesetzten Verkehrswerts des Versteigerungsobjekts übersteigt.
 

Aus den Gründen:
„Das Überschreiten der erforderlichen Mindesthöhe ergibt sich nämlich aus dem Beschluss vom 25.02.2008, mit dem das Vollstreckungsgericht gemäß § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG den Verkehrswert der zu versteigernden Eigentumswohnung festgesetzt hat. Dieser beträgt 54.000 €. Die Hausgeldrückstände von insgesamt 2.438,78 €, derentwegen die Beteiligte beitreten möchte, entsprechen einem Anteil von vier Prozent und überschreiten damit die Mindesthöhe.“
 

Praxishinweis:
Der 5. Zivilsenat des BGH ist mehrfach von eigenen Entscheidungen abgewichen, ohne dies auch nur kenntlich zu machen.
Für die am 01.07.2007 anhängigen "Zwangsversteigerungssachen" sind nach § 62 Abs. 1 WEG die durch das Gesetz vom 26.03.2007 geänderten Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung in ihrer bis zum 30.06.2007 geltenden Fassung weiterhin anzuwenden (BGH, NJW 2009, 598). Das Amtsgericht hatte am 18.06.2007 die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums angeordnet. Weshalb dann der § 10 Absatz 1 Nr. 2 ZVG zur Anwendung kam, erschließt sich nicht. Die Entscheidung ist offensichtlich darauf zurückzuführen, dass der BGH gemerkt hat, dass der von ihm vorgeschlagene Weg, den er in den Entscheidungen vom 17.04.2008 (V ZB 14/08 und V ZB 13/08, NJW 2008, 1956) vorgezeichnet hat, nicht gangbar ist. In dieser Entscheidung wurde noch gefordert, das Überschreiten der Wertgrenze könne nur durch Vorlage des Einheitswertbescheids für das beschlagnahmte Wohnungseigentum nachgewiesen werden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft könne aber dem gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG in der Rangklasse 5 eingeleiteten Verfahren später in der Rangklasse 2 nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG beitreten. Nach erfolgter Anordnung der Zwangsversteigerung habe das Vollstreckungsgericht nach § 54 Abs. 1 Satz 4 Halbs. 1 GKG die zuständigen Finanzbehörden um Übermittlung des Einheitswertbescheides zu ersuchen. Dem sind allerdings die Finanzbehörden und die Finanzgerichte unter Hinweis auf das Steuergeheimnis nicht gefolgt (FG Düsseldorf, ZMR 2009, 213).

Der Gesetzgeber hat reagiert und in § 10 Absatz 3 Satz 1 ZVG geregelt, dass bei Vorliegen eines vollstreckbaren Titels § 30 AO der Mitteilung des Einheitswertes an den Schuldner nicht entgegensteht. Der Bundesrat behandelt am 15.05.2009 das am 23.04.2009 vom Bundestag beschlossene Gesetz zur Reform des Kontopfändungsschutzes, in dessen Artikel die Änderung des § 10 Abs. 3 ZVG enthalten ist. Mit einem Inkrafttreten dieser Vorschrift ist Ende Mai/Anfang Juni zu rechnen (siehe Musterschreiben Finanzamt).

Der Einheitswert kann nunmehr über den Verkehrswert glaubhaft gemacht werden. Der steuerliche Einheitswert eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung liegt in aller Regel unter dem Verkehrswert. Sofern der Verkehrswert im Einzelfall tatsächlich einmal unterhalb des festgesetzten Einheitswerts liegt, kann das nur auf Gründen beruhen, welche die zuständige Finanzbehörde zu einer Fortschreibung des Einheitswerts nach § 22 BewG zwingen (so BGH, Beschl. v. 02.04.2009 -V ZB 157/08). Eine Auskunft für einen Beitritt ist allerdings nicht erforderlich, wenn die Forderung der Wohnungseigentümergemeinschaft über 3 % des Verkehrswertes liegt. Dann braucht für den Beitritt zum Zwangsversteigerungsverfahren auch nicht auf das Inkrafttreten des neuen gesetzlichen Regelung gewartet werden. Eine Glaubhaftmachung über den Verkehrswert kann nicht erfolgen. Die Finanzbehörde ist um Auskunft über den Einheitswertbescheid zu ersuchen. Liegt der Einheitswertbescheid unter oder gleich 50.000 € ( 3 % von 50.000 €), kann der Beitritt erfolgen und die Gemeinschaft erhält ihr Wohngeld.